Gröna stadskramare

Hur gick det till när gröna vågen skiftade fokus från att flytta ut på landet till att bygga höghus i city? Vill vi verkligen förvandla Sverige till några få Manhattankopior med ödemark däremellan? Eller finns det kanske en orsak till att halva Sveriges befolkning bor i egna småhus?

Jag lyssnade i går på en radioduell mellan Johan Löfstrand, bostadspolitisk talesperson för Socialdemokraterna och Ewa Thalén Finné, bostadspolitisk talesperson för Moderaterna. Bägge talade sig varma för förtätade städer och Johan Löfstrand ville helst bygga massor av höghus. Samma tongångar brukar komma från bostadsminister Mehmet Kaplan, Miljöpartiet.

Den här ganska fantastiska omsvängningen brukar motiveras med miljöhänsyn. Tätare bebyggelse ger kortare transporter och är en förutsättning för en effektiv spårbunden kollektivtrafik. För att inte tala om en total utbyggnad av fjärrvärmenätet. Johan Löfstrand kunde till och med tänka sig helt nya ”artificiella” städer i stil med (ganska gräsliga) brittiska Milton Keynes.

Märkliga drömmar
För mig som gammal landsortsbo låter alltsammans lite märkligt. Tjörn, där jag sitter just nu, har idag drygt 77 procent småhus och när jag var barn var andelen bra mycket högre (väldigt nära 100 procent).

Visserligen flyttade jag till storstaden redan i tonåren, men i likhet med så många andra tog jag steget från lägenhet till villa när barnen började komma. Från trettioårsåldern fram till sjuttioårsåldern bor nästan 60 procent av svenskarna i ägd villa och bortåt 65 procent av barn upp till 24 år har minst en förälder i villa.

I intervallet mellan trettioårsåldern upp till sjuttioårsåldern är det faktiskt bara runt 20 procent av svenskarna som bor i hyresrätter. En ännu mindre andel bor i bostadsrätter. Det är egentligen bara i åldrarna från 20 till 25 år som hyresrätterna dominerar (45-50 procent).

Storstäder breder ut sig
I storstäderna är naturligtvis hyres- och bostadsrätter i flervåningshus vanligare än på landsbygden. Men också i storstadsområdena är villorna mest populära så fort det är dags att bilda familj och skaffa barn. Trots långa restider och höga priser är trycket hårt på kringkommunernas villamarknader.

Den gamla sextiotalshiten ”Little boxes” av Malvina Reynolds beskrev det tråkiga livet i villaförorten. I praktiken är det ändå i de ”små lådorna” som folk faktiskt vill bo, åtminstone när de passerat tjugoåren.

Att det behövs fler hyresrätter i storstäder är naturligtvis sant, men politikernas kärlek till höghus är ändå svår att förstå. En ofta använd undersökning visar att hus med mer än fem eller sex våningar (optimum) motverkar sitt syfte och ger lägre befolkningstäthet. Att bygga bara tre våningar ger enligt samma undersökning bara ca 30 procent lägre befolkningstäthet än maximum.

Billigare?
Ett vanligt argument för hyreshus är att boendekostnaden blir lägre. Men det är inte riktigt sant.

För det är betydligt dyrare per kvadratmeter att bygga hyreshus och bostadsrätter än att bygga villor. Snittpriset för villor ligger idag på ca 27 000 kronor per kvadratmeter, medan hyresrätter ligger över 36 000 och bostadsrätter på ca 41 000. De dyraste lägenheterna byggs i Stockholm (42 500 kronor per kvadratmeter), medan de dyraste villorna byggs i Göteborg (32 000 kronor per kvadratmeter). Att bygga nya lägenheter är alltså förvånansvärt dyrt.

Till det kommer den mycket högre servicenivån. I en villa förutsätts de boende fixa allt själva, medan hyresrätten inkluderar all tänkbar service och dessutom totalrenovering med jämna mellanrum. Till det kommer parkeringskostnader (och högre försäkringspremier) för bilägare. Hyresrätt är helt enkelt en mycket dyr boendeform. Att villor i storstadsområden kostar så mycket beror på att tillgången är begränsad (trots att det finns gott om mark).

Tar inte så mycket plats
Villabebyggelse kräver betydligt mer utrymme än flerfamiljshus med flera våningar, speciellt om man bygger med stora tomter. Men med normalstora tomter (500 kvadratmeter), en tredjedel av ytan bebyggd och 2,5 personer per villa hamnar man faktiskt en bra bit över 1 500 personer per kvadratkilometer. Det är visserligen mindre än Stockholms innerstad (4 410) och Solna (3 454), men mer än Göteborg (1 126). Kommuner som Salem (282), Ekerö (116) och Haninge (167) är mera glesbefolkade än genomsnittet för Stockholms län (310).

Stora villaområden kan verka tråkiga, men de har fördelen att folk faktiskt vill bo där. Det är ett ganska intressant argument.

För att få villaområden att fungera krävs fungerande vägnät, elnät och VA-nät, men det är faktiskt inte särskilt dyrt och framför allt inte dyrt att underhålla. Busshållplatser kräver också minimalt underhåll, till skillnad från tunnelbanestationer och pendeltågsstationer.

Distribuerat
Om vi glömmer den starka fokuseringen på spårtrafik finns det egentligen ingen större anledning att bygga täta ”klumpar” av höghus. Åtminstone inte utanför de nuvarande storstädernas innerstad. Vårt befintliga elnät har inga som helst problem med att klara villauppvärmning (med värmepumpar) utan koldioxidutsläpp. Bussar är inte mindre miljövänliga än pendeltåg, bara väldigt mycket mer flexibla. Och bilar är egentligen inget stort problem så länge man bygger fungerande vägar. Sverige är trots allt förvånansvärt glesbebyggt, också i de mest tätbebyggda delarna.

Att ”släppa till” hyfsat stora markytor inom rimligt avstånd från städerna skulle ge massor av villor, vilket i sin tur skulle frigöra lägenheter och hålla ner villapriserna. Man behöver förmodligen inte ens satsa på några nya egnahemsprogram, som i början och mitten av nittonhundratalet.

Stordatorer eller Internet
Och hur kan det här jämföras med elektronikmarknaden? Ja, det går faktiskt att göra en både enkel och elak jämförelse. De förtätade ”klumparna” påminner ganska mycket om gamla tiders stordatorer, medan villor, bilar och bussar påminner en hel del om distribuerade datorer och Internet.

Stordatorer och höghus (och spårtrafik) projekteras och byggs lite olika varje gång och det tar tid och blir dyrt. Villor, bilar och bussar massproduceras på ett helt annat sätt och det blir betydligt billigare. Dessutom görs allt parallellt och det innebär att väldigt mycket kan bli klart förvånansvärt snabbt.

Fattiga och rika
I dag har vi vant oss vid att fattiga bor i hyreslägenheter, medan de rikare bor i villa. Så var det definitivt inte när jag var liten och det finns egentligen ingen större anledning att det skall se ut så idag heller. Små modulbyggda villor är billigare att bygga än lika stora lägenheter. Den mycket lägre servicenivån bör rimligen öka skillnaden ännu mer.

Och den som bor i en liten villa kan ju faktiskt odla sina grönsaker på tomten. Plus att det är betydligt lättare att parkera elbilen, cykeln och segeljollen. För att inte tala om kajaken.

Det känns som ett betydligt grönare alternativ än tjugovåningshuset.

5 Responses to “Gröna stadskramare”

  1. Hej Göte,

    Tack för intressanta uppgifter. Trodde det var avsevärt dyrare att bo i småhus än höghus.

    Jag tror inte du läst min förra kommentar. Vänligen titta på stavningen av ditt namn. Det sticker i mina ögon då det inte är konsekvent.

    Vänliga hälsningar från grannlandet

  2. VANLIG FÖRVÄXLING!
    Jag undrar, Göte – har Du inte gjort den vanligt förekommande förväxlingen mellan byggpriser och byggkostnader? Det är nämligen två högst olika djur!
    Det märkliga är att Sverige har haft EUs högsta byggpriser, men relativt beskedliga byggkostnader!
    Byggkostnaderna för flerbostadshus är väsentligt lägre än för småhus, men det har inte speglats i byggpriserna.
    Det finns ju några aktörer, bland andra Botrygg, som under flera år har hävdat att det går att pressa byggpriserna för flerbostadshus. Det märkliga var ju att fram till nyligen har det varit billigare att bygga avancerade sjukhus i Finland än enkla bostäder i Sverige.
    Bland kommunerna fanns Växjö som konstaterade att de inte längre kunde acceptera detta och vände på kuttingen genom att sätta ett takpris på 22 000 (vill jag minnas) per kvadratmeter nyckelfärdigt. Det blev naturligtvis ett ramaskri, men se – de fick ett antal anbud!
    Detta föranledde SABOs Kombohusupphandlingar.
    Dessa ramavtal resulterade i nyckelfärdiga hus med god standard för 12000/m3, 13000 för 8 våningar.
    Det som framstår som mycket märkligt i denna solskenshistoria är väl snarare varför SABO, trots sin egenskap som en mycket mäktig aktör, inte tog detta initiativ innan relativt små kommuner visat att det gick!

  3. Hej Rafael
    Visst går det att effektivisera bostadsbyggandet, både för villor och flerfamiljshus. Ett bra exempel på det senare var landshövdingehusen i Göteborg (som jag skrev om härom veckan), där man redan före mitten av nittonhundratalet lyckades skapa ett industriellt och billigt byggande av bra och trivsamma lägenheter. Men de erfarenheterna har man på senare år haft väldigt svårt att dra nytta av och försöken brukar resultera i ramaskrin om ”barackbyggen”.
    Samma sak gäller för övrigt på småhusmarknaden, där dålig tillgång på tomter håller uppe huspriserna och gör det privatekonomiskt olönsamt att bygga små och billiga hus, speciellt i storstadsområdena. Relativt små villor med lägenhetsstandard är annars förvånansvärt billiga att bygga och kan ”slängas upp” på nolltid.
    Det är alltså relativt lätt att pressa priserna både för villor och flerfamiljshus, men villabyggandet har samma fördelar som konsumentelektronik. Det behövs inte så många tidsödande centrala beslut och slutanvändaren är den som fattar de ekonomiska besluten.
    Eller något åt det hållet
    /göte

  4. Fast Göte, jag undrar om de som skriat mest har varit de som velat hålla uppe byggpriserna…
    Om Du googlar på Kombohus får Du se att de är mycket varierade och alls inte några baracker.
    Byggnadstekniskt är de vida överlägsna de spekulationsbyggda bostadsrätter som uppförs i storstadsområdena. En bekant skrev en mycket omdebatterad artikel på temat härom året:
    http://www.nyteknik.se/asikter/debatt/article3785875.ece
    Dessa har förmodligen avsevärt lägre byggkostnader än det billigaste och enklaste småhus!

  5. Det finns alldeles för många orsaker till dålig kostnadskontroll och tyvärr brukar politiska långbänkar vara en av dem. SCBs snittpris på 36 000 kronor per kvadratmeter för hyresrätter är naturligtvis bisarrt (2,5 miljoner för en tvåa på 70 kvadrat). Naturligtvis går det att bygga bra lägenheter mycket billigare, men i verkligheten händer det bara alltför sällan.
    Villor brukar bli onödigt dyra de också, men det beror för det mesta på att ägarna lägger till alla finesser ”när de ändå bygger”. En granne till mig körde standardstuket när han lät bygga ett hus på 120 eller 140 kvadratmeter (minns inte riktigt vilket) för ett par år sedan. Han hade visserligen redan tomten (med en minimal sommarstuga på), men hela bygget på totalentreprenad klarade sig under 2 miljoner med anslutningar och allt. Huset byggdes med färdiga fabrikstillverkade moduler och tog bara ett par dagar att få klart.
    Tack för länken – klart intressant.
    /göte